小男友揪一起買房好嗎？為何專家說登記「一人一半」虧大了？3大隱形風險一次搞懂

【文／李寧】不少情侶在愛正濃時，尚未結婚男方通常會想先一起買房共築愛巢，不過，究竟情侶可以一起買房子嗎？多數人通常為了雙方都有所保障，會選擇登記一人一半的「共同持有」。對此，有專家直言這種登記方式，會在「購入第二間房或換屋時」碰上問題，一起來看情侶、朋友共同購屋時，選擇「共同持有」的影響與風險。

情侶共同持有房屋看似單純，但背後卻涉及包括貸款成數、信用連動等眉角，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德就表示，不少情侶或新婚夫妻都登記一人一半的房屋持分，不過碰到選擇性信用管制措施，反而一次佔掉兩個人的首購資格。

據第七波信用管制規定，一旦失去「首購」資格，以「非首購」身份購屋，「第1戶購屋貸款無寬限期、第2戶購屋貸款最高成數降為5成」，並加碼房貸利率。

曾敬德指出，過去在央行祭出選擇性管制措施時，很多人會乾脆用「名下沒有房貸的配偶」來申請房貸，以爭取較好的貸款條件與寬限期。只是過去情侶或新婚夫妻買房，常會習慣各登記一半，結果一下子就把兩個首購資格都用光。

儘管央行後來有放寬「一買一賣」的換屋條件，曾敬德坦言，銀行現在資金吃緊，對於這類案件的承辦意願不高，且還得追蹤貸款人是否真的有把原本的房子賣掉，過程相對麻煩。

從數字就可略知一二，據聯徵中心統計，2023第三季到2025第一季，一共有36.3萬件房貸案件；不過，據央行統計2023年6月至2025年5月，銀行辦理換屋協處案件也僅約2142件，比例明顯偏低。

男女朋友買房採共同登記，除了前述所提及的「首購資格」會受到影響，還有哪些風險需要留意？

信義房訊知識及房產專家「賣厝阿明」皆指出，只要其中一方有信用卡循環利息、曾當過保人、信用卡曾延遲繳、借過信貸等信用問題，都會導致核貸條件變差，影響貸款的申請難易。

此外，非配偶共同持有的風險還包括稅務問題，信義房屋指出，房屋所有權人只要房屋在買賣前一整年沒有出租或營業，並且本人、配偶或是直系親屬的戶籍在該房屋下，在賣屋時就可享有「土地增值稅一生一次的優惠稅率」可使用；反之，若是以共同持有的形式購屋，等於兩人同時使用了該優惠稅率，直接錯失多一個優惠稅率的機會。

首購問題》》》登記房屋持分，一次佔掉兩人的首購資格。

信用問題》》》銀行會查詢共同持有人的聯徵報告，其中一方有任何信用問題，即會影響核貸條件。

稅務問題》》》賣屋會同時用掉2人土增稅「一生一次」優惠稅率。