買1200萬房子免掏錢、還倒拿600萬！為何他問能買嗎？原來屋主有這需求…網勸：煩心事很難算成本

「售後回租」常出現在商辦市場，現在台灣因為高齡化社會，自用住宅也開始出現類似的交易需求。

有網友分享房仲報了一件特殊交易物件，「中山區權狀15坪、室內12.5坪、屋齡50年有電梯，市價落在1300-1600萬，屋主80多歲了因為生活費不夠，開價1200萬賣掉，但要回租20年、用每月25000元來算，租金600萬從價金扣除。」

「如果屋主提早離世不用退，提早去住安養院用35000元看住幾個月扣掉，貸款可以貸1000萬，回收回來的600萬加利息，可繳房貸15-16年，如果是400萬先還進去，每月繳16000萬用自備200萬，也能繳房貸快12年。」

原PO說，這個案子也就是不用拿錢出來、全辦貸款每個月繳錢，「這樣的物件你敢買嗎？回收房子時會是屋齡70年老屋」。

網友看到這個討論，馬上串起高樓，正反兩面看法迥異！「房子太老不然我覺得不錯」、「就怕他賴著不走或變凶宅呀」、「走公證這筆生意很不錯」、「普通投資客不用考慮，專業法人投資客也要評估長壽風險」。

「自然死亡不算兇宅！不過，住到過世就一個小缺點，要先確定沒有任何子女和手足或遠親，否則很難搞」、「600萬租金都算進明年所得稅，這樣要繳多少？」、「專業法人會才有接這個案的條件」。

有網友拆解這交易，「簡單說買家付600萬取得產權，長輩住最多20年，用法人交易就好了，要他剩餘價金走信託每個月付他多少，再幫房子買保險就好了，至於修繕，包租代管有修繕費，要不然合約寫除重大結構問題外，乙方負責修繕，但重大結構問題就要由原買賣契約甲方處理瑕疵擔保，這樣不就又回到他本人」。

也有人說自己最近處理很多件這樣的售後回租，「租金給付因為一開始就付清，可以考慮直接反映在房價上，一開始的1200萬vs 600萬可以直接做800萬vs200萬，反正20年後增值比例都最低了，這樣可以降低貸款門檻，比貸滿還掉容易，甚至有機會操作到全貸」。

另外要考慮到租期結束高屋齡，基本上重建價值(土地持分)>建物本身價值，看土地持分太少的話，可能會要再計算，如果完全無望的話可能要考慮，如果是地上權的話就別了。

「現金流負的，建議用本金攤還，畢竟售後回租遠期風險>近期風險，剛好可以做個風險對沖，但這樣就很吃現金流控管，沒有一定水庫的建議別碰，另外一定要公證，且要記得20年後續約，如果人還在的話，算一算是我的話會買啦」。

不少人也認為，長輩怎麼不拿去以房養老，「為什麼不直接走以房養老，押給銀行？拿生活費過日子」，其他人則是回應：「以房養老的房齡+時間要小於60，50年屋只能貸10年」。

「我看法這房子要收可以，市價7折凶宅先扣、2成價差的投資利潤，可能的協助處理費用跟煩心事卻是很難計算成本」。

「先當不計算，扣完之後用現在市場行情租金，從這案來說3萬一次收20年，應該是要720萬房租才划算，先收也等於抵消租金漲幅，不過你也可以解釋成他就是一張600萬20年的壽險保單，期滿可領1500萬」。

售後回租究竟要注意哪些風險呢？台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，把房屋回租給屋主，主要有租約、屋況及稅金3方面風險，若房屋會租給屋主時間較長，若想售出會影響買方客群，只適合投資型買方。

第2個風險是回租期間，除非有漲租條款，否則要等到租約到期才能調漲租金。第3個風險是稅金部分，除了房屋稅、地價稅不能使用自用住宅稅率，若是換屋族，則會喪失房地合一稅、土地增值稅的重購退稅優惠。

陳定中建議，若屋主要求售後回租時間不長，建議先簽約，晚一點再辦理過戶交屋，但要約定好精準時間，不要模糊約定等屋主找到房屋再過戶，才不會影響重購退稅的優惠，即使真的回租，一定要收押金，並簽訂好契約，不要好心反而造成權益受損。