想要投資日本房市，不用真的飛過去！全台唯一日本不動產ETF，009817有何特色？

隨著日本經濟擺脫通縮陰霾，全球資本加速湧入東京、大阪等核心都會區，不僅推升不動產價值，也讓日本不動產投資信託（J-REITs）成為資產配置焦點。國泰投信攜手日本大和資產管理推出國泰日本不動產（009817），成為台灣第一檔台日跨境連結日本不動產ETF，將於1月19至21日開募，發行價新台幣10元，讓投資人能以較低門檻參與日本實體房產收益機會，並且具備半年配息機制。

國泰投信今（6）日召開記者會，宣告國內首檔聚焦日本不動產市場的ETF正式登場，國泰投信董事長李偉正表示，國泰投信積極響應政府推動「亞洲資產管理中心」政策，去年9月率先在東京證交所上市追蹤科技市值型ETF國泰台灣科技龍頭（00881）的「iFreeETF國泰台灣科技龍頭指數」，看好台灣投資人對日本市場的高度興趣，這次將日本不動產投資機會帶回台灣，進一步拓展跨境ETF雙向掛牌布局，目標提升台灣資本市場的深度與國際競爭力。

國泰投信總經理張雍川分析，日本正從長年的通縮走向適度通膨，隨著薪資成長與消費復甦，不動產資產的對抗通膨特性愈發凸顯，特別是在科技業外資湧入與觀光熱潮的帶動下，日本商辦、物流及飯店空置率持續下降，租金呈現上升趨勢，資產收益性更具吸引力。值得注意的是，日本國土交通省於2025年11月25日公布數據顯示，東京23區新建住宅中，台灣躍居上半年最大海外購屋來源，反映跨境資產配置已成趨勢。

日本大和資產管理執行董事永島俊太郎指出，2025年是日本經濟與政治的重要轉折年，高市早苗就任首相後，日經225指數突破5萬點，企業獲利屢創新高，活絡不動產市場，辦公室與商業設施租金隨通膨上升，幅度大於日本央行升息影響，東京核心區空置率降至2.44%，東証REIT指數回升至2,000點以上，顯示市場需求強勁。

日本大和資產管理資深基金經理人大野惠莉子表示，J-REITs市場自2001年成立以來，已經成為全球規模最大的不動產投資信託（REITs）市場之一，制度成熟且透明度高。投資REITs意味透過將房地產納入其投資組合來間接擁有房地產，有助減少通貨膨脹造成的資產價值損失。

她說，在經濟復甦期間，由於房地產需求增加和企業業績改善，REITs和股票的預期收入都會增長，利潤也會提高。尤其是在通膨時期，REITs有望享受租金收入成長和房地產價格上漲的雙重利多。

國泰日本不動產基金經理人游凱卉說明，009817追蹤大和資產管理旗下ETF「iFreeETF東証REIT指數」，投資標的涵蓋辦公室、物流、零售、住宅及飯店等多元不動產類型，兼顧成長潛力與對抗通膨特性，主要成分股包括日本建築基金、日本不動產投資公司、日本大都會基金投資公司等，包括台灣民眾熟悉的​​新宿三井大樓、飯田橋Grand Bloom、三菱UFJ信託銀行總行、Bic Camera立川、六本木之丘、永旺集團之購物中心AEON等建築皆涵蓋在內。

游凱卉分析，隨著日本電商持續擴張，推升大型物流中心需求；觀光熱潮帶動商圈與飯店租金上升；企業總部回流與跨國企業進駐，使東京辦公室空置率下降，投資人透過009817可望一次掌握日本多元地產契機，並享有ETF交易的便利性與透明度。

此外，J-REITs與一般日股最大的制度差異在於「稅賦優惠」機制。根據日本稅法，J-REITs公司若將當年度至少90%盈餘分配給股東，即可享有「免徵法人稅（企業所得稅）」優惠。在強大的稅務誘因驅動下，J-REITs公司傾向將收益最大化回饋投資人，讓租賃收益更純粹地轉化為配息金額，盈餘分配比例遠高於日本一般企業平均的35%。

根據統計顯示，J-REITs市場歷年股息發放金額已從2015年的3482億日圓，倍增至2024年的7128億日圓，充分展現制度優勢下的配息增長實力。

國泰投信表示，J-REITs的收益水準在亞太市場深具競爭力，觀察近5年股利平均殖利率，身為日股重要指標的日本東証指數約2.2%，台灣加權指數約3.2%，而J-REITs中最具代表性的東証REIT指數則達4.2%，顯著高於台、日股。這項優勢源自避開重複課稅，將租金收益直接反映在配息中。

另一方面，投資J-REITs可免除個人持有房產所需的招租與修繕成本，由專業團隊營運，確保便利性，同時把握一般投資人較難接觸到的東京、大阪等都會區商辦與物流中心的長線成長，比遠赴日本購屋更具韌性。

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