預售「假跌」抓交替？代銷建商定價潛規則曝光... 專家：重劃區故技重施｜房市觀點

Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH（資深房產媒體人）

好多人說今年蛋白蛋殼會在實登上出現價格修正的跌價現象，就有統計預估在2026～2028年這3年間，將出現約32~36萬戶新屋完工潮，其中有8~10萬戶建商待售餘屋量，不管是建商餘屋，還是完工交屋後要丟中古市場轉手的，勢必也都會衝擊預售買氣，也有論調說一些推案多、餘屋多、賣壓沉重的地區會因此跌價5~7%。哇！跌價欸！甘嘸影？

首先，我們不排除受到成屋供給衝擊的預售新案會採取「技術性」的價格優惠策略，幫奄奄一息、就快要進冷藏間的市場電擊一下，看能不能刺激一下來人量跟成交量稍稍回神一下。但預售案銷售上的技術性價格優惠，並不等於跌價，因為代銷要再競爭激勵的市場中拿到案子賣，跟建商簽約的底價光守住2025年行情是搶不到案子的，預售的底價只能「更進取」，白話文就是「漲上去」才能拿到案子賣，技術性價格優惠的策略就是在墊高上去簽約底價與喊得更higer的開價之間，包括送家電、含裝修、推優付、增加議價空間等等小手段，對買氣降溫做有限度的彈性調整。

那為什麼，在12月的房市大預測中，很多專家學者都會直言，漲過頭的蛋白區會修正呢？又為什麼我會覺得這些實登可能會出現跌價數字的蛋白區，可能並不算真的跌價，反而高機率是一種悄悄漲價、隱性漲價呢？這會不會太矛盾了呀！？且聽我娓娓道來。

我就拿一個2024年我跟代銷朋友去談過的一個重劃區約1千戶規模的社區案子當例子好了。它在2020年預售開賣，當年成交均價一坪大約27萬元上下，本來2025年中要交屋，因為碰上2024第三季919金龍海嘯限貸令的衝擊，建商也收到很多已購客突然貸不夠成數的貸差拉警報的風聲，不如就拖到2026年第三四季再來交屋，反正疫情那幾年建商在缺工缺料下都學乖了，知道合約上工程期能寫多長是多長，沒想到當初避免因延宕交屋怕賠錢給客戶的設計，在金龍海嘯後也成了購屋人碰上貸差，資金不足的續命丹，多了一年的時間看是用存的，還是用籌的，可以把銀行貸不夠交屋的貸差給補足。

重劃區這兩年這種案子很多，大家一旦順利交屋，看一看當初成本每坪27萬元，參考現在同區預售實登均價行情可能站上52萬，一票屋主覺得有賺就好，丟進仲介市場創造出好多每坪42萬元的成交紀錄。哇！不得了，本來預售好好的5字頭區域，突然出現一波42萬元成交，開始有人敲鑼打鼓說「狠狠跌了2成」、「直接打8折」。

你覺得這種跌價是真的跌價、區域行情下修嗎？還是其實是漲上去了？回答我！Looking My eyes！我個人覺得是漲了，你說呢。

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