大陸最強連鎖咖啡品牌「瑞幸咖啡」傳出將在台灣開首店，選址鎖定台北市南京東路三段222號，即在地經營34年、甫於今年3月熄燈的「肯德基台北中山餐廳」原址。這棟鄰近捷運南京復興站，緊靠星巴克的四層樓透天店面，讓兩大咖啡巨頭「貼身肉搏」的意味濃厚。
本網專訪深耕當地的住商不動產資深房仲郭洺碩，從租金行情、商圈戰略及房東背景，深度解析瑞幸「劍指星巴克」背後的房產邏輯。
未演先轟動：三張紙曝玄機
一棟鐵門深鎖的透天店面，在瑞幸準備揮軍台灣的新聞傳出後，這兩天成為附近最熱門的「都市謎樣店」。
緊鎖的店面只貼了三張紙，第一張是藍底白字的「人才招募令」，標示咖啡師到店長的完整薪資；第二張則是貼在灰牆上的「室內裝修施工許可證」，申請人赫然寫著：「順昱控股股份有限公司」，施工期間從2025年10月31日到隔年4月30日。第三張，是一張深藍底的「即將盛大開幕敬請期待」。
沒有瑞幸三個字，沒有LOGO，沒有咖啡杯圖案，卻完全不影響現場人氣。路過的人紛紛停下來，「欸，就是新聞那個瑞幸啦！」、「真的假的？開在星巴克隔壁喔？」甚至有人專程來拍照「朝聖」。
房仲揭行情：實際成交「落在4字頭」
這棟約80坪的透天建物，前身是開業34年的肯德基。郭洺碩透露，先前原招租開價為月租45萬，但未成交，目前市場行情落在40萬這樣。
「這裡的租金行情長期持平，並沒有暴漲的跡象。」他補充，該棟透天一樓約15坪，二至四樓各約20坪，加上頂樓可能的增建空間，使用效益相當高。
房東則由三位賴姓自然人共同持有，於2015年由上一代繼承取得。郭洺碩說，早在9年前，該店面就曾以50萬開價招租，如今成交若落在40萬上下，「顯示房東心態務實，肯德基的撤出更多是品牌長約到期後的策略調整。」
財政部資料顯示，該址的營業登記目前仍掛在先前的肯德基（富利餐飲）名下，也就是說，無論順昱是否為瑞幸台灣代理，目前店面仍尚未完成新的營業登記。
選址邏輯：借星巴克之力、打南京東路廣告牌
為何選擇此處作為攻台灘頭堡？郭洺碩認為，這是一步精算的「借力使力」棋局。
他認為，首先是廣告效應大於租金成本，該店面位於南京東路幹道、又位於三角窗位置，對於初入台灣市場的品牌而言，等同於一個醒目的大型扛棒。
第二，「還可以攔截星巴克外溢客群。」他坦言，緊鄰星巴克是把雙面刃，但對瑞幸這類主打「高CP值、快速取餐」的品牌而言，能直接承接星巴克客滿時的「外溢客群」，甚至吸引對價格敏感的上班族。
郭洺碩分析，雖然透天產品在管理上較平面店面麻煩，但能提供完整的品牌形象展示，「一樓做點餐與門面，二樓以上提供座位或做為形象空間，這是大品牌才會選的格局。」
隱形成本：千萬裝潢「篩掉弱勢競爭者」
但這棟透天店面並非任何品牌都能負擔，郭洺碩點出一個重要的隱形門檻-裝潢成本。
「這類老透天要符合現代餐飲法規，光是消防安檢、結構補強加上品牌標準化裝潢，初期投入成本保守估計就要1,000萬至1,500萬元。」他直言，一般本土咖啡品牌很難一次砸下這筆錢，唯有具備資金實力、大規模展店計畫的企業，才有可能把這裡當成「品牌首店」。
商圈觀察：平日爆滿、假日冷清的挑戰
南京復興商圈以金融、辦公人潮為主，平日午餐時段一位難求，但郭洺碩也示警，該區域有明顯的「潮汐效應」，週末人潮相對冷清。
「瑞幸在這裡開店，感覺很大程度是在做『品牌定錨』，而非單純追求單店獲利。」他分析，面對星巴克長期的在地優勢，瑞幸能否靠著在大陸的「平價策略」與「數位點餐模式」在上班族市場殺出一條血路，仍有待觀察。
高租金下的生存公式：單店日銷約1500杯是門檻
實際上，瑞幸在大陸的成功，靠的是「極高周轉率」，該品牌常態性推出人民幣9.9元（約新台幣44元）的特價咖啡。
試算發現，如果以首店每月40萬租金計算，若目標租金佔營收不超過15%的健康比例，該店每月需做到約266萬元營收。若平均客單價抓在台灣市場極具競爭力的60元，這間店每天必須賣出約1,480杯才能達標。
「這個數字遠高於一般精品咖啡店」，一名連鎖咖啡品牌營運顧問這樣說道，因此瑞幸必須仰賴其數位點餐和快速取餐效率，才能應付這個巨大的單店產能要求。
他認為，雖然南京復興首店選在星巴克旁，但瑞幸的高CP值策略，真正的衝擊對象並非客群相對穩固的星巴克，而是像路易莎與Cama這種連鎖品牌，「瑞幸的平價策略將直接瓜分路易莎的上班族外帶市場；而其快速取餐模式，則會對主打外帶的Cama構成威脅。」不過，可以確定的是，假如瑞幸真的亮出招牌，南京復興商圈即將迎來一場精彩的咖啡大戰。
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未演先轟動：三張紙曝玄機
一棟鐵門深鎖的透天店面，在瑞幸準備揮軍台灣的新聞傳出後，這兩天成為附近最熱門的「都市謎樣店」。
緊鎖的店面只貼了三張紙，第一張是藍底白字的「人才招募令」，標示咖啡師到店長的完整薪資；第二張則是貼在灰牆上的「室內裝修施工許可證」，申請人赫然寫著：「順昱控股股份有限公司」，施工期間從2025年10月31日到隔年4月30日。第三張，是一張深藍底的「即將盛大開幕敬請期待」。
沒有瑞幸三個字，沒有LOGO，沒有咖啡杯圖案，卻完全不影響現場人氣。路過的人紛紛停下來，「欸，就是新聞那個瑞幸啦！」、「真的假的？開在星巴克隔壁喔？」甚至有人專程來拍照「朝聖」。
房仲揭行情：實際成交「落在4字頭」
這棟約80坪的透天建物，前身是開業34年的肯德基。郭洺碩透露，先前原招租開價為月租45萬，但未成交，目前市場行情落在40萬這樣。
「這裡的租金行情長期持平，並沒有暴漲的跡象。」他補充，該棟透天一樓約15坪，二至四樓各約20坪，加上頂樓可能的增建空間，使用效益相當高。
房東則由三位賴姓自然人共同持有，於2015年由上一代繼承取得。郭洺碩說，早在9年前，該店面就曾以50萬開價招租，如今成交若落在40萬上下，「顯示房東心態務實，肯德基的撤出更多是品牌長約到期後的策略調整。」
財政部資料顯示，該址的營業登記目前仍掛在先前的肯德基（富利餐飲）名下，也就是說，無論順昱是否為瑞幸台灣代理，目前店面仍尚未完成新的營業登記。
選址邏輯：借星巴克之力、打南京東路廣告牌
為何選擇此處作為攻台灘頭堡？郭洺碩認為，這是一步精算的「借力使力」棋局。
他認為，首先是廣告效應大於租金成本，該店面位於南京東路幹道、又位於三角窗位置，對於初入台灣市場的品牌而言，等同於一個醒目的大型扛棒。
第二，「還可以攔截星巴克外溢客群。」他坦言，緊鄰星巴克是把雙面刃，但對瑞幸這類主打「高CP值、快速取餐」的品牌而言，能直接承接星巴克客滿時的「外溢客群」，甚至吸引對價格敏感的上班族。
郭洺碩分析，雖然透天產品在管理上較平面店面麻煩，但能提供完整的品牌形象展示，「一樓做點餐與門面，二樓以上提供座位或做為形象空間，這是大品牌才會選的格局。」
隱形成本：千萬裝潢「篩掉弱勢競爭者」
但這棟透天店面並非任何品牌都能負擔，郭洺碩點出一個重要的隱形門檻-裝潢成本。
「這類老透天要符合現代餐飲法規，光是消防安檢、結構補強加上品牌標準化裝潢，初期投入成本保守估計就要1,000萬至1,500萬元。」他直言，一般本土咖啡品牌很難一次砸下這筆錢，唯有具備資金實力、大規模展店計畫的企業，才有可能把這裡當成「品牌首店」。
商圈觀察：平日爆滿、假日冷清的挑戰
南京復興商圈以金融、辦公人潮為主，平日午餐時段一位難求，但郭洺碩也示警，該區域有明顯的「潮汐效應」，週末人潮相對冷清。
「瑞幸在這裡開店，感覺很大程度是在做『品牌定錨』，而非單純追求單店獲利。」他分析，面對星巴克長期的在地優勢，瑞幸能否靠著在大陸的「平價策略」與「數位點餐模式」在上班族市場殺出一條血路，仍有待觀察。
高租金下的生存公式：單店日銷約1500杯是門檻
實際上，瑞幸在大陸的成功，靠的是「極高周轉率」，該品牌常態性推出人民幣9.9元（約新台幣44元）的特價咖啡。
試算發現，如果以首店每月40萬租金計算，若目標租金佔營收不超過15%的健康比例，該店每月需做到約266萬元營收。若平均客單價抓在台灣市場極具競爭力的60元，這間店每天必須賣出約1,480杯才能達標。
「這個數字遠高於一般精品咖啡店」，一名連鎖咖啡品牌營運顧問這樣說道，因此瑞幸必須仰賴其數位點餐和快速取餐效率，才能應付這個巨大的單店產能要求。
他認為，雖然南京復興首店選在星巴克旁，但瑞幸的高CP值策略，真正的衝擊對象並非客群相對穩固的星巴克，而是像路易莎與Cama這種連鎖品牌，「瑞幸的平價策略將直接瓜分路易莎的上班族外帶市場；而其快速取餐模式，則會對主打外帶的Cama構成威脅。」不過，可以確定的是，假如瑞幸真的亮出招牌，南京復興商圈即將迎來一場精彩的咖啡大戰。
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