建商盼鬆綁18個月開工限制 專家籲央行留意財務風險

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中央銀行9月17日將召開第3季理監事會議，房市信用管制是否調整備受關注。近期建商期盼央行鬆綁購地貸款18個月內須動工的限制，避免增加爛尾樓風險。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，建商目前面臨的不只是18個月開工限制，還包括餘屋貸款成數降低、利息與持有成本升高，以及買盤大幅萎縮等多重壓力，央行應留意個別建商財務問題是否進一步擴大為系統性風險。

央行為防止建商囤地、養地，規定銀行承作購地貸款時，借款人應切結在一定期間內動工興建，原則上最長不得超過18個月。隨著房市買氣降溫，近期市場出現放寬聲音，認為若建商在銷售前景不佳下仍被迫開工，可能進一步增加資金壓力。

黃舒衛接受央廣訪問時指出，目前建商面臨的信用管制不只有18個月開工限制，餘屋貸款也是一大壓力。過去餘屋貸款成數可達5成、6成，目前已降至3成，加上餘屋貸款不像一般房貸可以長達20年、30年，期限通常僅約3年，當市場去化速度放緩，建商必須投入更多自有資金持有庫存。

除了融資限制，黃舒衛指出，建商還同時面臨利息及持有成本上升。他表示，相較2022年，近年房貸利率水準已明顯提高，建商土建融及餘屋貸款利率又高於一般房貸，加上囤房稅2.0上路，大量持有餘屋的成本進一步增加。

對於建商為何不在房價上讓利，以紓緩資金壓力？黃舒衛認為，過去投資客較多的桃園、台中等地，已可看到建商透過低首付、送裝潢家電，甚至直接降價等方式促銷，但相較之下，都會核心區的價格調整感受較不明顯，「但現行環境其實沒有漲價就是在讓利」。

他也認為對多屋族、建商、投資客而言，房市已呈現「不要說觀望、基本上已經絕望了」。他說：『(原音)對於經營業者、就是建商來講他的風險就很大，他蓋了這麼多房子沒有人買，甚至有這種大量違約要解約的，所以我覺得央行應該在第三季的時候會針對這樣子建商會不會產生系統性風險會做比較多的研究琢磨、甚至是做調整。』

黃舒衛強調，央行9月理監事會除了觀察房價與信用管制成效，也應評估建商資金壓力是否可能從個案問題擴大，並思考18個月開工限制、餘屋融資等措施是否有適度調整空間，在抑制囤地炒作與避免房市金融風險之間取得平衡。(編輯：鍾錦隆)