政策與利率打擊，澳洲房市繁榮現裂痕，雪梨房價自2月高點下修7%

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【財訊快報／劉敏夫】外電報導指出，隨著貸款利率上升，加上政府預算案收緊投資房稅收優惠政策，房價下跌正在澳洲各地蔓延。房地產諮詢公司Cotality最新數據顯示，雪梨房價自2月觸頂以來已下跌約7%，各首府城市有93%的郊區房價出現下跌。房地產市場降溫也開始衝擊澳洲大型銀行。自預算案公佈以來，房貸申請量下降多達20%。雪梨大型開發商Bathla Group上週宣布進入自願托管，負債33億澳幣(24億美元)，令人擔憂更多高負債建築商可能陷入困境。在過去數十年由槓桿和政策支持推動房價上漲後，澳洲決策者如今需要因應全球不少國家都面臨的挑戰，既要給過熱房地產市場降溫、改善住房負擔能力，又要避免在通膨壓力推高借貸成本之際拖累經濟。如果房地產市場持續下滑，對澳洲家庭的衝擊可能尤其明顯。德國商業銀行的數據顯示，房地產約占澳洲家庭財富約60%。一項消費者信心指標6月已降至「極度悲觀」水準。房地產網站Domain首席住宅經濟專家Nicola Powell表示，當人們對自身財務狀況或整體經濟缺乏安全感時，不會輕易購買房地產這種高價資產。住房負擔能力也給澳洲政府帶來越來越大的壓力。根據Demographia的2024年數據，雪梨平均房價接近居民可支配年收入的14倍，在全球城市中僅次於香港。Cotality的數據顯示，過去十年，澳洲全國房價上漲約67%，布里斯班、阿德雷德和伯斯的房價大漲逾一倍。澳洲財長Jim Chalmers今年5月12日公佈限制投資房「負扣稅」的新規，矛頭直指他所稱住房和稅收體系中的「不公平」現狀。「負扣稅」政策允許投資房的可扣除支出超過租金收入所形成的虧損，用於抵減工資等其他應稅收入。新規將於2027年7月起生效。除了新建住房外，5月12日之後購買的投資房將不再享有負扣稅資格。澳洲政府希望藉此降低購買多戶投資房的吸引力，引導資金進入新房建設，同時讓首次購房者更容易進入市場。Domain的Powell表示，這一政策變化影響到相當多的購房者，而首次購房者的規模不足以完全取代地產投資者，因此房地產市場今後的運行節奏將明顯不同，投資者減少對房地產市場的真正影響其實才剛剛開始顯現。Cotality全國房價指數8月下跌0.9%，連續第五個月走低，較3月峰值下跌3.6%；雪梨房價8月下跌1.4%。房地產成交也在萎縮。Cotality季度估算顯示，全國住宅成交年比值下降15.5%，較五年平均水準低11.5%。布里斯班、伯斯和雪梨的成交量降幅最大，年比值均下降逾20%。